Loi ALUR : les principaux changements pour les propriétaires et les locataires

Des frais d’agence aux loyers plafonnés, à la réduction du délai de préavis et du dépôt de garantie, en passant par l’obligation d’installer un détecteur de fumée… La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a instauré en 2014 des modifications dans le secteur immobilier : zoom sur vos droits et obligations en tant que locataire ou propriétaire !

La loi ALUR pour les locataires

Frais d’agence, caution… des règles favorables

Afin de faciliter la vie des locataires, plusieurs mesures ont permis de réduire les coûts mais aussi de simplifier les démarches. Si vous passez par les services d’une agence immobilière pour trouver votre future location, sachez que la loi définit désormais les honoraires : vous partagerez avec le propriétaire la facturation de la rédaction du bail, l’état des lieux, les visites et la constitution de votre dossier. Le montant des frais d’agence a par ailleurs été plafonné : un prix maximum au mètre carré a été imposé, variant en fonction de la localisation.

Et lorsque vous quitterez le logement, le dépôt de garantie que vous avez versé à votre propriétaire, lors de la signature du bail, devra vous être restitué au plus tard un mois après la date de votre départ. Par ailleurs, si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui de votre entrée, le propriétaire a deux mois pour vous restituer votre dépôt de garantie.

Bon à savoir : La rétention abusive du dépôt de garantie est sujette à une pénalité égale à 10% du montant du loyer par mois de retard !

Initialement, la loi ALUR prévoyait un plafonnement du montant du loyer pour un logement situé dans une zone dite “tendue”, c'est-à-dire une zone de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Mais cette mesure a été abandonnée. Toutefois, la loi ELAN a réintroduit fin 2018 un dispositif expérimental sur quelques collectivités situées en zone tendue comme Paris (Île-de-France) et Lille (Hauts-de-France).

Du dossier au préavis : simplification des démarches

Vous avez trouvé la location idéale ? Au moment de la constitution de votre dossier, le propriétaire ou l’agent immobilier peut vous demander un certain nombre de documents, mais selon une liste de pièces justificatives définie par la loi. Pièce d’identité, justificatifs de domicile, situation professionnelle et de ressources pour les locataires et les garants… Retrouvez tous les documents concernés sur le site internet service-public.fr.

Concernant le bien mobilier en location que vous vous apprêtez à quitter, le délai de préavis est désormais ramené de trois à un mois si vous êtes situé en zone tendue, à savoir, dans la majorité des grandes agglomérations françaises !

La loi ALUR pour les bailleurs

Un bail standard

Depuis 2015, un contrat de bail type est imposé et, en 2016, l’état des lieux d’entrée et de sortie a été standardisé à toutes les locations. A noter que la superficie du logement doit être mentionnée dans le bail. A défaut, le locataire est en droit de mettre en demeure le propriétaire qui devra le faire sous un mois.

Attention : si la superficie annoncée se révèle inférieure à plus de 5% de la surface réelle habitable, le locataire sera en droit de demander une diminution proportionnelle du loyer !

Trois nouveautés obligatoires : détecteur de fumée, travaux, électricité et gaz…

Des cas précis aux nouvelles normes récurrentes, voici trois points obligatoires à garder en tête :

  • travaux longue durée : si vous effectuez des travaux dans le logement que vous louez, le locataire sera en droit de vous demander une indemnisation dès lors que le délai dépasse 21 jours ;
  • détecteur de fumée : depuis le 1er janvier 2016, cet appareil est devenu obligatoire dans chaque logement que vous soyez propriétaire ou locataire. En cas de location, le détecteur de fumée doit être installé par le bailleur, en revanche, son entretien est à la charge du locataire ;
  • électricité et gaz : vous devez joindre un diagnostic des systèmes d’électricité et de gaz du logement au contrat de location, au même titre que ceux de plomb, d’amiante et de performance énergétique.

En cas de reprise ou vente du logement

Si vous désirez récupérer votre logement loué pour l’occuper ou le vendre, vous devez prévenir votre locataire et lui envoyer un préavis de six mois avant l’échéance du bail.

A noter : un propriétaire qui expulse son locataire dans le non-respect des procédures légales encourt trois ans de prison et 30 000 euros d’amende !

Lors de la vente d’un appartement ou d’une maison, de nouveaux documents sont demandés. Si le bien est situé en copropriété, le propriétaire doit transmettre à l’acheteur de nouveaux documents :

  • le titre de propriété ;
  • les papiers personnels (extrait d’acte de naissance, adresse, contrat de mariage…) ;
  • les documents au sujet de travaux, mesurage du lot, dossier de diagnostic technique…

Assurance multirisque habitation : une obligation pour les locataires et copropriétaires

La loi ALUR exige du locataire qu’il souscrive un contrat d’assurance multirisque habitation et qu’il envoie une attestation d’assurance à son bailleur chaque année. Si le locataire ne transmet pas au bailleur un justificatif de souscription d'assurance lors de la signature initiale du contrat de bail, ou lors du renouvellement du bail ou en cours de bail lorsque le bailleur lui en fait la demande, alors le bailleur peut choisir de résilier le contrat de bail ou de souscrire une assurance habitation à la place du locataire. S'il choisit cette dernière solution, le bailleur perd la possibilité de résilier le bail pour défaut d'assurance du locataire.

Les propriétaires de logements situés en copropriété sont également soumis aux mêmes règles.

Des frais d’agence au délai de préavis, en passant par la standardisation du bail et la restitution de la caution, la loi ALUR a encadré certaines mesures dans le secteur immobilier afin de faciliter la vie aux locataires et aux propriétaires. Vous avez désormais les clés en main.

Document non contractuel à caractère publicitaire à jour le 23/07/2021

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